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6月13日召开的国务院常务会议，对房地产市场提出新基调。会议强调，要“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳”，释放政策加码信号。
“‘更大力度’这一对政策基调的新表述，响应了市场发展动态特征，对于推动房地产市场止跌回稳有着重要意义。”当前房地产市场形势整体上仍复杂多变，市场止跌回稳进程在不同城市、不同板块间温差较大，个别市场近期还出现了一些反复，因此“更大力度”的政策举措在当前背景下很有必要。
为实现“更大力度推动市场止跌回稳”目标，会议明确了“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的16字实施路径。
“将‘稳定预期’置于首位非常关键。，近期对城市和企业的调研情况反映出，当前部分城市房地产市场存在温差和波动，潜在购房者预期仍是核心瓶颈，因此把稳定乃至提振预期放在第一位，抓住了修复市场的关键切入点。
在需求端和供给端的政策部署上，会议把需求端放在前，即先“激活需求”再“优化供给”。需求端发力在短期内见效更快、更直接，既能快速释放居民刚性和改善性购房需求，又能通过取消限制性措施、优化信贷税收政策等手段拓展政策空间。优化供给则更多在中长期持续发力，包括合理控制新增供给、盘活存量等，逐步优化市场供需结构。
值得关注的是，此次会议提出了一些新要求，比如“扎实有力推进‘好房子’建设，纳入城市更新机制加强工作统筹。”“好房子”建设不仅是满足人民对美好居住生活向往的必然要求，更是构建房地产发展新模式、培育新动能的重要举措，把“好房子”建设纳入城市更新机制加强工作统筹，不仅能系统性推动“好房子”建设取得更快更好成效，更能有力激发房地产发展新动能。
近年来，中国房地产市场经历了深刻的调整与变革，从过去的高速发展逐步迈向平稳健康发展的新阶段。在这一过程中，市场面临着诸如库存积压、需求观望、企业资金压力等诸多挑战。而如今，中央定调释放出强烈信号，预示着王炸级稳楼市政策即将登场，这无疑给处于调整期的房地产市场注入了一剂强心针。本文将深入剖析此次政策定调的背景、可能出台的政策举措以及对房地产市场各参与方的深远影响。
一、政策定调背景：房地产市场的现状与挑战
（一）库存压力高企
当前，房地产市场库存问题较为突出。易居研究院数据显示，截至 2024 年 3 月份，100 个城市中一、二、三四线城市的新建商品住宅存销比分别达到 19.2、21.6 和 33.1 个月 。高库存背后，是新房销售的持续疲软。2024 年前 4 月，全国新房销售面积同比下降 20.2%，其中住宅销售面积下降 23.8%，销售额更是下降了 31.1% 。大量库存积压不仅占用了房企大量资金，也影响了市场的良性循环，使得房地产市场的供需失衡问题进一步加剧。
（二）企业资金困境
房地产行业是资金密集型行业，销售的下行使得众多房企面临严峻的资金压力。就连行业内的头部企业如万科，也在销售连续三年下行的趋势下倍感压力。如果市场持续低迷，更多房企可能陷入资金链断裂的困境，进而引发一系列连锁反应，威胁到整个房地产行业的稳定。同时，许多房企手握大量闲置土地资源却无力开发，这些土地不仅不能为企业带来收益，反而成为沉重的负担，既占用了企业资金，又造成了社会资源的浪费。
（三）市场信心不足
长期的市场调整使得购房者观望情绪浓厚，市场信心受到极大打击。尽管此前各地陆续出台了一些救市政策，但由于政策力度和持续性不足，未能有效扭转市场预期。购房者担心房价继续下跌导致资产缩水，因此对购房持谨慎态度，进一步抑制了市场需求的释放。
二、王炸级稳楼市政策的可能方向
（一）需求端刺激政策
信贷政策大宽松：
央行等四部委可能进一步放宽信贷政策。一方面，取消全国个人住房贷款利率下限，这将给予商业银行更大的自主定价空间，有助于推动房贷利率进一步下行。部分地区首套房贷利率有望跌破 3%，存量房贷利率也可能再次降低 0.5% 左右 。如此一来，购房者的还款压力将大幅减轻。以 300 万贷款 30 年为例，利息支出可能从 200 万左右大幅降至 108 万左右 ，这将极大地刺激购房需求。另一方面，首付比例将继续下调，首套、二套的首付比例可能分别下调至不低于 15%、25% ，降低了购房者的入市门槛，使得更多潜在购房者有能力进入市场。
限购限售全面松绑：
中央可能充分授权城市政府调整或取消各种购房限制措施，包括限购、限售、限价，以及普通住宅和非普通住宅的区分标准 。目前，北京五环外、上海外环、深圳非核心区等已经陆续取消限购 。未来，更多城市有望跟进，尤其是一些库存压力较大的二线及三四线城市，限购限售的全面松绑将释放出大量积压的刚性和改善性住房需求。
税费减免与补贴政策：
政府可能出台一系列税费减免政策，例如对 “卖旧买新” 的购房者减免 50% 的税费负担 。同时，针对拆迁户，货币化安置将重新成为重要手段，并且给予一定的购房补贴。如郑州某城中村拆迁户拿着房票购房可享受相当于八折的优惠 。此外，公积金政策也将进一步优化，公积金贷款利率可能从 3.1% 降至 2.8% ，公积金贷款额度提升 30% 左右 ，这将大大提高购房者使用公积金贷款的积极性。
（二）供给端优化政策
政府下场收购库存：
中央层面已经明确鼓励地方政府下场收房。对于商品房库存较多的城市，政府可以根据需求以合理价格收购部分商品房用作保障性住房 。为支持这一举措，央行将设立 3000 亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业收购已建成未出售商品房 。例如，广东已经先行一步，投入 307 亿专项债收购 17 城闲置土地，将惠州某烂尾楼改造成人才公寓 。这一做法既能帮助楼市去库存，又能缓解房企现金流压力，同时还能增加保障性住房供给，可谓一举多得。
闲置土地回收与处置：
相关地方政府将从实际出发，以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，帮助资金困难房企解困 。这将有效盘活房企手中的闲置资产，使其能够变现回血，同时也避免了土地资源的浪费，有利于优化土地市场供应结构。
推动 “好房子” 建设：
政府工作报告首次提出 “好房子” 标准，包括层高不低于 3 米、全屋智能系统、社区配建托老所等 。未来，政府将在规划、土地、财政、金融等方面给予全方位政策支持，引导房地产企业提升住宅品质。例如，对符合 “好房子” 标准的项目，在土地出让、税费征收等方面给予优惠，鼓励开发商采用绿色、低碳、智能等新技术、新材料，打造更加舒适、健康、环保的居住环境。
三、政策对房地产市场的影响
（一）对购房者的影响
购房成本大幅降低：
信贷政策的宽松以及税费减免等政策，将直接降低购房者的购房成本。房贷利率的下降和首付比例的降低，使得购房者的前期资金压力和长期还款压力均得到缓解。税费减免则减少了交易环节的支出。这将使得更多有购房意愿但因经济压力而犹豫的消费者能够下定决心入市，尤其是刚需和改善性需求群体将成为主要受益者。
购房选择更加多样化：
随着政府收购库存商品房用作保障性住房以及市场上新房供应结构的调整，购房者的选择将更加多样化。低收入人群可以选择价格更为亲民的保障性住房，中等收入人群在满足一定条件下也有机会购买配售型保障房，而高端收入群体则可以选择市场上逐渐增多的改善型乃至豪宅产品。
（二）对房地产企业的影响
资金压力缓解：
政府收购商品房以及回收闲置土地的举措，将为房企带来大量现金流，有效缓解其资金链紧张的局面。房企通过出售库存房产和闲置土地获得资金后，可以用于偿还债务、继续推进在建项目，避免因资金断裂而导致项目烂尾。同时，信贷政策的放宽也使得房企更容易获得银行贷款，进一步改善了企业的资金状况。
产品结构调整：
随着土地市场政策的变化，如地价房价限价松绑、限墅令退场以及 70/90 户型限制取消等，土地市场逐渐走向市场化 。这将促使房企调整产品结构，未来低容积率、大户型、高品质的住宅产品占比将增加，商品房将呈现全面高端化 / 豪宅化趋势。房企需要更加注重产品品质和差异化竞争，以满足不同层次消费者的需求。
（三）对房地产市场格局的影响
供需关系逐步平衡：
需求端政策的刺激将增加购房需求，而供给端政府收购库存和限制土地供应等举措将减少市场上的商品房库存，同时控制新增供应规模。随着时间的推移，房地产市场的供需关系将逐步趋于平衡，房价也将在合理区间内波动，避免出现大幅上涨或下跌的情况。
行业集中度进一步提高：
在市场调整过程中，央国企凭借其雄厚的资金实力、良好的信用背书和强大的资源整合能力，在销售和拿地方面表现突出，市场份额不断提升 。未来，随着政策的实施，一些资金实力较弱的民营房企可能会被市场淘汰或被大型企业并购，行业集中度将进一步提高，市场格局将更加稳定。
中央定调的王炸级稳楼市政策，是在综合考虑当前房地产市场现状与挑战的基础上做出的重大决策。这些政策的实施，将对购房者、房地产企业以及整个房地产市场格局产生深远影响，有助于推动房地产市场实现平稳健康发展，更好地满足人民群众的住房需求，同时也为宏观经济的稳定增长提供有力支撑。然而，政策的具体实施效果还需要在实践中持续观察和评估，相关部门也应根据市场变化及时调整和完善政策措施。
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